万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷(大学老师最怕什么部门举报léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但(dàn)实际上，75套大学老师最怕什么部门举报豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实(shí)已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是(sh大学老师最怕什么部门举报ì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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